Práva a povinnosti stran nájemní smlouvy jsou stanoveny v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ale mohou se také ujednat přímo v samotné nájemní smlouvě. Jak jsme již zmiňovali nájemní smlouva nesmí obsahovat ustanovení, která by zkracovala práva nájemce oproti úpravě v zákoně - úprava nájemní smlouvy v novém občanském zákoníku je tedy často kogentní. Zcela zakázaná jsou ujednání, která by ukládala nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo by mu ukládala povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. K takovým ujednáním v nájemní smlouvě se nepřihlíží. Nájemce je především povinen užívat byt (dům) řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Musí též dodržovat pravidla pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku v domě. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Pronajímatel je povinen udržovat v domě pořádek a byt i dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohli řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. K upevnění tohoto práva je pronajímatel oprávněn vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, je povinen tuto změnu pronajímateli oznámit, a to bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli změnu ani do 2 měsíců ode dne, kdy tato změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnosti, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu pronajímatele. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Případné zvýšené náklady na údržbu společných částí domu hradí nájemce. Pokud nájemce předem ví, že bude déle než 2 měsíce nepřítomen v bytě, oznámí to včas pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí. Pokud z důvodu neoznámení této skutečnosti vznikne vážná újma, považuje se toto jednání za závažné porušení povinností nájemce, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Při společném nájmu bytu mají společní nájemníci stejná práva, ale i povinnosti. Společný nájem může vzniknout též dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem (tedy přistoupením k nájemní smlouvě). Úprava společného nájmu je v novém občanském zákoníku poměrně skromná, proto se přiměřeně použijí ustanovení o společnosti.