Zástavní právo může vzniknout na základě smlouvy, rozhodnutí orgánu veřejné moci či ze zákona. Základním požadavkem na zástavní smlouvu je její určitost. Ve smlouvě strany ujednají, co je zástavou a jaký závazek je zástavou zajištěn - s údaji mezi kým byl ujednán, v jaké výši, z jakého právního důvodu a kdy vznikl. Zastavená věc musí být určena jednotlivě, popř. jiným způsobem, ale vždy tak, aby bylo možno ji kdykoli v době trvání zástavního práva jednoznačně určit. Je-li zástavou nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, vyžaduje se pro zástavní smlouvu písemná forma, přičemž zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. V případě nemovitosti, která nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí, se pro zástavní smlouvu vyžaduje notářský zápis, přičemž zástavní právo vzniká až zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. V případě nemovité zástavy se po vzniku zástavního práva zástava samozřejmě neodevzdává zástavnímu věřiteli a vlastník není omezen v  nakládání s věcí. Zástavní dlužník má však povinnost zdržet se všeho, čím by se zástava mohla zhoršit na úkor věřitele. V případě, že se v důsledku jednání zástavního dlužníka zástava stane nedostatečnou jistotou pro zástavního věřitele, je zástavní dlužník povinen ji doplnit (např. další zástavou). Zástavní právo působí vůči každému pozdějšímu vlastníku zastavené nemovitosti. Zde se projevuje podstata věcných práv - zástavní právo se váže přímo k věci, nikoli osobě dlužníka. Jestliže je zastavená nemovitost pojištěna a nastane pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy přímo zástavnímu věřiteli, pokud ten prokáže včas pojišťovně své zástavní právo váznoucí na nemovitosti. Zástavní věřitel má pak právo toto pojistné plnění zadržet a uspokojit se z něho, pokud pohledávka za dlužníkem není splněna řádně a včas. Zajímavou změnou, kterou NOZ přináší, je tzv. negative pledge, tedy zákaz zřízení zástavního práva. Samotný tento institut není v českém právu novinkou. I v minulosti bylo možné sjednat ve smlouvě zákaz zřízení zástavního práva, což bylo jistě velmi vhodné např. při prodeji nemovitosti pro období mezi podpisem kupní smlouvy a vkladem do katastru nemovitostí. Novinkou jsou však jeho účinky. V minulosti bylo totiž možné zákaz zřízení zástavního práva sjednat pouze s účinky pro strany smlouvy. Dle NOZ je však možné tzv. negative pledge sjednat i s účinky vůči třetím osobám. Musí být však splněna podmínka, že je tento zákaz zapsán v katastru nemovitostí, anebo třetí osobě znám. Z hlediska právní jistoty pak lze jistě doporučit zápis do katastru nemovitostí. S touto možností samozřejmě počítá i nový katastrální zákon s tím, že zápis by měl proběhnout vkladem.