Darovací smlouva je dvoustranný právní úkon, kterým dárce něco bezplatně přenechává nebo slibuje obdarovanému a ten dar nebo slib přijímá.Ačkoli je darovací smlouva velice rozšířeným smluvním typem, občanský zákoník ji upravuje v pouhých třech paragrafech, v § 628 a násl.

Vzhledem k tomu, že obchodní zákoník ustanovení o darovací smlouvě neobsahuje, je třeba tento smluvní typ použít též pro obchodní závazkové vztahy.

Pojmovými znaky darovací smlouvy jsou bezplatnost a dobrovolnost. Podstatnými náležitostmi darovací smlouvy, vyjma označení smluvních stran, jsou přesná specifikace předmětu daru, výslovná vůle dárce předmět daru bezplatně přenechat obdarovanému a prohlášení obdarovaného, že tento dar přijímá.¹⁾

Předmětem daru může být věc movitá či nemovitá, jakož i práva nebo jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští. Podle § 118 odst. 2 občanského zákoníku mohou být předmětem občanskoprávních vztahů též byty nebo nebytové prostory, proto se může darovací smlouva týkat rovněž těchto tzv. jednotek.

Pojem bytu není v českém právním řádu obecně upraven, neboť jednotlivé právní předpisy jej vymezují pouze pro oblast své specifické úpravy. Např. dle § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), se rozumí "bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení".

Aby mohl být byt jako takový předmětem občanskoprávních vztahů, musí být dům, v němž se byt nachází, rozdělen na bytové (příp. nebytové) jednotky, které budou zapsány v katastru nemovitostí.

Podle § 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů se právní vztahy k bytům řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Proto je-li předmětem daru nemovitost, resp. byt, musí mít darovací smlouva písemnou formu a podpisy účastníků musejí být uvedeny na téže listině (viz § 628 odst. 2 a § 46 odst. 2 občanského zákoníku). Nedodržení písemné formy má za následek absolutní neplatnost darovací smlouvy.

Uzavření darovací smlouvy ohledně bytu zakládá mezi dárcem a obdarovaným závazkový právní vztah. Vlastnické právo však obdarovaný nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, neboť byty vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů se dle § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "katastrální zákon"), vždy evidují v katastru nemovitostí. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zkoumá, zda v darovací smlouvě jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených. Z § 37 odst. 6 písm. a) až e) vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a katastrální zákon (dále jen "katastrální vyhláška"), tudíž zjistíme, kdy považuje katastrální úřad projev vůle osob za zjištěný. Jde zejména o případy, kdy podpisy účastníků na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny, smlouva byla sepsána formu notářského zápisu nebo obsahuje prohlášení advokáta o pravosti podpisu aj.

Ve smlouvě o převodu bytu je vždy nejdůležitější byt řádně označit a popsat s ohledem na dodržení příslušných právních předpisů. Podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů musí proto smlouva o převodu vlastnictví jednotky kromě obecných náležitostí obsahovat označení budovy nebo domu, v němž se byt nachází, údaji podle katastru nemovitostí,²⁾ jakož i číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově a stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytu na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytu na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek.

Pokud jde o první převod bytu do vlastnictví, případně došlo-li k podstatné změně relevantních údajů, je nutné, aby smlouva obsahovala též popis bytu, jeho příslušenství, podlahovou plochu a popis vybavení bytu, které je smlouvou převáděno, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví podle § 21 zákona o vlastnictví bytů, údaji podle katastru nemovitostí, jakož i práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Ke smlouvě je též třeba předložit půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu. Údaje uvedené v tomto bodě není tedy třeba podle zákona o vlastnictví bytů uvádět vždy, avšak z důvodu větší určitosti bych doporučovala některé z těchto údajů uvést i do dalších než prvních smluv o převodu bytu. Zdrojem, ze kterého lze čerpat potřebné údaje, je buď prohlášení vlastníka budovy či smlouva o prvním převodu vlastnictví jednotky, jež lze získat ze sbírky listin katastrálního úřadu.

Podle § 5 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona musejí být v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, byty označeny označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu, popř. popisem umístění v budově, pokud nejsou byty očíslovány. Vzhledem k tomu, že ohledně bytu se v katastru nemovitostí evidují též další údaje dle § 9 odst. 2 katastrální vyhlášky,³⁾ bude vhodné do smlouvy uvést rovněž tyto informace.

V souvislosti s darovací smlouvou může obdarovaný ve prospěch dárce zřídit jako věcné břemeno právo doživotního užívání celého bytu nebo jeho části. Věcná břemena jsou upravena § 151n až § 151p občanského zákoníku, přičemž jejich obsah spočívá v tom, že omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Týkají se tedy pouze věcí nemovitých (resp. též bytů a nebytových prostor).⁴⁾

Právo užívat byt na základě věcného břemena je zpravidla zřízeno pro určitou osobu, proto jej řadíme mezi tzv. osobní věcná břemena, která patří určitému subjektu a nejpozději jeho smrtí či zánikem zanikají. Přechod věcného břemena na dědice je tudíž v tomto případě zásadně vyloučen.

Oprávněný z věcného břemena má právo umožnit bydlení v bytě též svému manželovi, případně dětem či dalším příbuzným v řadě přímé, kteří tak budou mít odvozený právní titul užívání bytu. Není-li dohodnuto něco jiného, lze mít za to, že rozšiřování odvozeného práva užívání bytu na další osoby by již bylo nad rámec sjednaného věcného břemena. Na druhou stranu vlastník bytu za trvání věcného břemena není oprávněn předat byt nebo jeho část k užívání třetí osobě na základě nájemní smlouvy.

Jestliže smlouva neobsahuje žádný údaj o úplatnosti tohoto práva, podle konstantní judikatury platí, že věcné břemeno bylo sjednáno bezúplatně. Přesto je vhodné, v případě zřízení bezúplatného věcného břemena, tuto skutečnost do smlouvy uvést.

Ve smlouvě je dále žádoucí dohodnout, jakou měrou se bude oprávněný z věcného břemena podílet na nákladech na zachování a opravách bytu. Nebude-li dohodnuto něco jiného, platí, že je povinen nést pouze náklady přiměřené; pokud však byt užívá též vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.

S účinností od 1. 1. 2008 byl novelizován zákon ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, přičemž tato novela zavedla osvobození od daně darovací pro I. a II. skupinu daňových poplatníků. Darování mezi blízkými i vzdálenějšími příbuznými tak již nepodléhá darovací dani, a tudíž není třeba do smlouvy uvádět hodnotu daru ani nechávat zpracovat znalecký posudek za účelem výpočtu daně darovací.⁵⁾

Od 1. 1. 2008 je právo odpovídající věcnému břemenu, bylo-li zřízeno bezúplatně a zároveň současně při bezúplatném převodu nemovitosti (bytu), předmětem daně darovací a také na něj se vztahují výše uvedená osvobození.

Vzhledem k tomu, že katastrální úřady mají vůči finančním úřadům oznamovací povinnost o zápisech vlastnických a jiných práv do katastru nemovitostí, je žádoucí do smlouvy uvést příbuzenský poměr dárce a obdarovaného (z důvodu kontroly finančním úřadem).

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu musí obsahovat označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení, a označení práv, která mají být zapsána do katastru.

Přílohou návrhu musí být zejména listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí (tj. darovací smlouva), nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení. Dále plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem, jakož i listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu (tzv. nabývací titul), jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo její úředně ověřený opis.

Poznámky:

¹⁾ K darovací smlouvě obecně blíže viz Czigle, J.: Vzor s komentářem. Darovací smlouva. Právní rádce č. 4/2005.    

²⁾ Budovy je třeba dle § 5 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona specifikovat "označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití, a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena", přičemž pozemky musejí být dle písm.a) stejného ustanovení označeny "parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu".

³⁾ Např. číslo listu vlastnictví či spoluvlastnický podíl na společných částech domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek

⁴⁾ K problematice věcných břemen obecně blíže viz Hájková, H.: Vzor s komentářem. Věcná břemena. Právní rádce č. 5/2006.

⁵⁾ K této problematice blíže viz Matějková, A.: Daňové dopady nabytí majetku děděním a darováním. Právní rádce č. 7/2008.

Adéla Matějková
notářská kandidátka, Praha

http://reality.ihned.cz