Přihlášení




Kde jsme hosty

Jsme členy

Provozovatel

Ing. Bohumír Houska -
EKONOMSERVIS, s.r.o.
IČ 284 28 781
se sídlem
Sibiřská 390/III,
Jindřichův Hradec

zapsaná  v Obch. rejstříku
u Krajského soudu v Českých Budějovicích
oddíl C, vložka 17123

zastoupená jednatelem Bc. Radkem Houskou

tel: 384 321 032
mobil: 777 700 316

e-mail: reales@reales.cz

Realitní zprávy

    20.07.2016:
    Bude mít novela zákona o dani z nabytí vliv na ceny nemovitostí?

    15.07.2016:
    Novela daně z nabytí nemovitosti prošla senátem. Od kdy bude platit a na co si dát pozor?

    22.06.2016:
    Objem hypoték v květnu překonal 20 miliard. Jaký lze očekávat vývoj úrokových sazeb v dalším období?

    13.06.2016:
    Jak se dotkne nový zákon o úvěru trhu s nemovitostmi?

    07.06.2016:
    Ceny bytů rostou meziročně o 10 procent

    06.06.2016:
    Zvýší nový zákon o úvěru sazby hypoték?

    01.06.2016:
    Správný čas na investici do rekreačního objektu

    26.05.2016:
    Na zaplacení daně z nemovitých věcí zbývá necelý týden

    >>Archiv aktualit<<

Reklama

Home > Poradna > Nájemníci bytů a umístění televizních antén: Jaké jsou právní aspekty

Nájemníci bytů a umístění televizních antén: Jaké jsou právní aspekty

V souvislosti s postupným přechodem z analogového vysílání na formu digitální se veřejný ochránce práv v poslední době setkává mj. i s podněty ohledně umístění TV antén na objektech (budovách) vlastníků, především ze strany nájemníků bytů v bytových domech, ať už jsou tyto domy ve vlastnictví obce, bytového družstva (viz § 221 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník), společenství vlastníků bytových jednotek1) (SVJ), nebo soukromého vlastníka. Naopak, netýká se to velmi početné skupiny vlastníků rodinných domů, jsou-li zároveň i jedinými uživateli2).

 

Jaké jsou tedy právní aspekty související s umístěním antén v bytových domech a možné právní problémy?

 

KDY MOHOU VZNIKAT SPORY?

Případné spory o umístění antén nebudou zjevně vznikat tam, kde uživatelé bytových jednotek přijímají digitální vysílání s využitím stávajících kabelových rozvodů soukromých provozovatelů kabelové televize, nebo přes pevnou linku anebo kde uživatelé volí (co do poskytovaného obsahu omezené, ale zatím nezpoplatněné) vysílání po internetu. Praktické problémy se tak mohou nejčastěji týkat umístění antén satelitních a individuálních televizních antén pro pozemní příjem na půdě či na střeše bytových domů, případně i společné televizní antény (STA), která je již v domě k dispozici3).

 

KDY SE LZE OBRÁTIT NA OMBUDSMANA?

Veřejný ochránce práv je oprávněn zahájit šetření tam, kde orgány státní správy (úřady a další instituce uvedené v ust. § 1 zákona č. 349/1999 Sb., o veřejném ochránci práv) jednají v rozporu s právem, jsou nečinné nebo jejich jednání neodpovídá principům demokratického právního státu a dobré správy. Pokud jde o umístění antén, připadá do úvahy Český telekomunikační úřad (ČTÚ) a příslušné stavební úřady (dále též StÚ), jak vyplývá i z níže uvedeného textu zákona.

Podle ust. § 104 odst. 15 zákona číslo 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), vlastník domu, bytu nebo nebytového prostoru je povinen umožnit uživateli tohoto domu, bytu nebo nebytového prostoru:

a) příjem rozhlasového a televizního vysílání provozovatelů vysílání podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 231/2001 Sb., o provozování rozhlasového a televizního vysílání, ve znění pozdějších předpisů) za podmínky, že v místě příjmu je signál přiměřené kvality,

b) zřízení vnitřního komunikačního vedení, a to včetně rozvaděče a koncového bodu sítě (například rozvody signálu po domě formou STA).

Vznikne-li tím škoda na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůže zprostit. Dojde-li mezi vlastníkem domu, bytu nebo nebytového prostoru a uživatelem tohoto domu, bytu nebo nebytového prostoru ke sporu o rozsahu těchto povinností, rozhodne na návrh jedné ze stran sporu příslušný stavební úřad v součinnosti s ČTÚ.

Ačkoli mezi uživateli bytů (nájemníky) a vlastníky domů (pronajímateli) platí obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu (zvláštní ustanovení o nájmu bytu, § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb.), zákon o elektronických komunikacích přinejmenším v prvních fázích možného konfliktu mezi uživatelem bytu a vlastníkem domu o umožnění příjmu vysílání působnost občanského zákoníku vylučuje, respektive vylučuje věcnou příslušnost soudu, aby o takovém sporu rozhodl již v prvopočátku sporu. Posouzení příslušného sporu o rozsah práv a povinností svěřuje telekomunikační zákon jen do kompetence stavebního úřadu v součinnosti s ČTÚ. Není nicméně vyloučeno se na soud obrátit s právní žalobou později, tedy po vydání rozhodnutí, s nímž uživatel nesouhlasí.

 

SPOLEČNÁ TELEVIZNÍ ANTÉNA

Za početně nejsilněji zastoupenou skupinu uživatelů bytů v bytových domech pro účely tohoto článku považujme skupinu domů se společnou televizní anténou (STA - v podstatě malý kabelový rozvod domu, byť šířící původně pouze analogový signál, po digitalizaci zpravidla i signál digitální DVB-T).

Přestože technických řešení přechodu z analogového vysílání na digitální je celá řada, nejpravděpodobnější v tomto případě bude, že se uživatelé pokusí využít stávající STA anténu (je-li k dispozici) a rozvod signálu a buď přizpůsobit k příjmu digitálního signálu anténu samotnou, nebo využít STA antény a stávající rozvod přímo již k rozvodu digitálního signálu. STA jsou pochopitelně nejčastěji umístěny na střeše či na půdě domu. Zpravidla jde o zařízení rozměrná, nezřídka špatně přístupná, k jejichž manipulaci a úpravě bude již z logiky věci vhodné zajistit si součinnost vlastníka domu. Co na jedné straně velí selský rozum, tedy pouze oznámit svůj záměr vlastníkovi, jako vždy poněkud komplikují zákony. Uživatel bytu, který je "pouze" v nájmu (a není například vlastníkem bytové jednotky, potažmo členem SVJ, jemuž přísluší z titulu vlastníka více práv a je též spoluvlastníkem společných částí domu4) podle velikosti spoluvlastnického podílu), musí brát v potaz své právní postavení. Jako "pouhý" nájemce bytu sice podle ust. § 688 občanského zákoníku5) může užívat společné prostory (k jejich bližšímu vymezení viz níže), avšak z tohoto práva neplyne právo instalovat novou TV anténu na střeše budovy či měnit stávající zařízení STA antény bez dalšího. To znamená především bez souhlasu vlastníka. Právě na tuto skutečnost pamatuje zákon o elektronických komunikacích, kdy v případě sporu rozhodne na návrh jedné z jeho stran příslušný stavební úřad v součinnosti s Českým telekomunikačním úřadem.

Takovýto souhlas vlastník může buď odepřít (ponechme stranou možné důvody, kterých si lze představit bezpočet), nebo jej pouze nevydá (nebude na výzvu reagovat, nebude k zastižení apod.). Je nasnadě, že u společenství vlastníků jednotek a bytových družstev tato situace příliš často nenastane, neboť jde o právnické osoby, které zpravidla sdílejí zájmy svých členů a navíc ze zákona nebo stanov mají své kolektivní orgány de iure "vždy k zastižení". U bytových domů ve vlastnictví fyzických osob (soukromé bytové domy) naopak takový problém nastat může.

 

INDIVIDUÁLNÍ ANTÉNA

Další početnou skupinou jsou uživatelé, kteří měli (mají) vlastní individuální anténu(y) pro příjem pozemního či satelitního vysílání umístěnou na obvodovém plášti budovy či na její střeše. I zde platí omezení nájemce, tedy povinnost získat s případnou instalací nové individuální antény nebo změny umístění stávající antény souhlas vlastníka stavby. Upozorňuji ale, že společná (televizní) anténa je zařazena do výčtu věcí v rámci společných prostor domu výslovně pouze v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Občanský zákoník naproti tomu pojem společných prostor jednoznačně nedefinuje, přičemž podle dosavadních komentářů k ust. § 688 občanského zákoníku se společnými prostorami rozumí schodiště, vchody, prádelny, sušárny, půdy apod., jež jsou společné všem nájemcům. Při jejich užívání musí nájemce respektovat stejná práva ostatních nájemců a odpovídá i za škodu na těchto zařízeních a prostorách způsobenou. Podle poslední judikatury při posouzení, které prostory a zařízení domu jsou společné, nutno vyjít z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určité prostory jsou způsobilé k tomuto účelu užívání. Rozhodnutí stavebního úřadu zde má důkazní význam při zkoumání, které prostory a zařízení jsou společné a které tedy může nájemce užívat. Tak tomu bude zejména v případě, kdy nájemní smlouva společné prostory nevymezuje6).

 

POSTUP VE SPORU O UMÍSTĚNÍ ANTÉNY

V praxi nastane nejčastěji situace, kdy se uživatel(é) bytu(ů) po neúspěšném jednání s majitelem domu obrátí s návrhem na StÚ, aby rozhodl o umístění příslušné antény. Stavební úřad o návrhu podle telekomunikačního zákona zahájí řízení v souladu s obecnými ustanoveními podle správního řádu a následně rozhodne v obecných lhůtách opět podle správního řádu. Součinnost Českého telekomunikačního úřadu by měla být vyžadována pouze při posouzení otázky, zda je v místě příjmu (bydliště žadatele) signál přiměřené kvality, jako podmínky pro aplikaci ustanovení ust. § 104 odst. 15 telekomunikačního zákona.

 

PRÁVO DOMÁHAT SE ROZHODNUTÍ ÚŘADU

Telekomunikační zákon zmiňuje v předmětném ustanovení § 104 odst. 15 pouze uživatele bytu (domu, nebytového prostoru), nikoli oprávněného uživatele, potažmo nájemce. Veřejný ochránce práv se setkal i s postupem stavebního úřadu, kdy ten podle ust. § 64 odst. 1 písm. c) zákona číslo 500/2004 Sb., správní řád, přerušil správní řízení o umístění antény z důvodu podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Odůvodnil to tím, že oprávněnost užívání bytu navrhovatelem považuje úřad za takovou otázku, kterou je třeba vyřešit před rozhodnutím ve věci samé. Podle názoru veřejného ochránce práv je takový postup nezákonný.

Po podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu je až do rozhodnutí soudu nájemce (a osoby, které s ním vedou společnou domácnost) oprávněn byt užívat (viz konstrukce ust. § 711 občanského zákoníku, v platném znění). Otázka zániku nájmu bytu (potažmo i otázka oprávněnosti užívání bytu) již byla předchozí judikaturou obecných soudů vyřešena: Stěžovatele je třeba až do pravomocného rozhodnutí soudu, kterým by případně byla žaloba na určení neplatnosti výpovědi zamítnuta, nutno považovat za oprávněného uživatele bytu (viz 51 Co 569/2008 - 73 ze dne 11. 12. 2008). Správní orgán je tímto právním názorem vázán. V tomto případě tak není možné použít správní uvážení, neboť to je vyloučeno tam, kde při splnění zákonných podmínek má správní orgán jenom jednu variantu řešení. Takový postup by byl v rozporu s principem dobré správy na respektování souladu s právem, podle nějž správní orgán právní předpisy aplikuje v jejich vzájemné souvislosti. Tam, kde je výklad určitého právního ustanovení nejednoznačný, vykládá jej úřad podle jeho smyslu, přičemž respektuje zejména stanoviska nadřízeného úřadu a konstantní judikaturu soudů.

Ochránce zastává dále názor, že z uvedeného z ust. § 104 odst. 15 zákona o elektronických komunikacích, by předběžnou otázkou podle ust. § 64 odst. 1 písm. c) správního řádu v tomto řízení o umístění antén bylo pouze to, v jakém rozsahu je vlastník povinen umožnit uživateli tohoto domu, bytu nebo nebytového prostoru příjem rozhlasového a televizního vysílání, nikoli však už to, zda je oprávněným uživatelem bytu. O tom, zda nájem skončil, rozhoduje pouze soud, a to pravomocným rozsudkem. Stavební úřady tedy v uvedených sporech musejí konat.

 

 

 

Poznámky

1) § 9 a násl. zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).

2) Sami sebe se pochopitelně dovolovat nemusí a rádi si případně umístění antény na svém domě demokraticky (vnitřně) odsouhlasí.

3) V následujícím textu pro přehlednost záměrně zmiňuji pouze nejpočetnější skupinu uživatelů bytů - nájemníků - bytových domů, popisovaná situace se však týká i nájemníků domů (celých), nebo nebytových prostor.

4) Z ust. § 2 odst. písm. g) zákona o vlastnictví bytů je společná TV anténa považována za společnou část domu.

5) Nájemce bytu a osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.

6) Švestka/Spáčil/Škárová/Hulmák a kol.: Občanský zákoník. Komentář, 2. vydání.

 

TOMÁŠ MAŇAS
Kancelář veřejného ochránce práv, Brno

 

 

 

http://moderniobec.ihned.cz

Doporučujeme

!!! NOVINKA !!!
Prodej rekreačního zařízení Malý Ratmírov

číslo : 363

Prodej ubytovacího zařízení v rekreační oblasti Malý Ratmírov u Blažejova.Velká výměra pozemků, celk ...

Prodej 7 490 000,–Kč

Anketa

V jaké cenové relaci byste v současné době mohli financovat pořízení svého bydlení?

Reklama


 


 


 

blog bloger.cz

Články v tisku

   Týdeník