Rezervační smlouva je tzv. smlouvou inominátní, tedy takovou, která není výslovně upravena v zákoně, proto je nutné odkázat na ustanovení občanského zákoníku o tzv. inominátních neboli nepojmenovaných smlouvách. Z povahy smluvní svobody mohou účastníci uzavírat samozřejmě i smlouvy, které zákon výslovně neupravuje, avšak vždy za podmínky, že obsah smlouvy neodporuje znění nebo účelu zákona či zákon neobchází. Vzhledem k tomu, že se jedná o zákonem neupravený smluvní typ, v praxi je možné setkat se s různorodými rezervačními smlouvami. Rezervační smlouva je smlouvou uzavíranou mezi kupujícím a prodávajícím, popřípadě i realitní kanceláří. V této smlouvě se prodávající zavazuje po sjednanou dobu nemovitost neprodat, nezatížit ji právy třetí osoby, či ji nepoškodit. Pokud se zavazuje i realitní kancelář, je předmětem jejího závazku povinnost předmětnou nemovitost po určitou dobu nenabízet jiným osobám ani s potenciálními zájemci nejednat, přičemž klient za splnění tohoto závazku platí tzv. rezervační poplatek. Rezervační smlouva se zpravidla uzavírá pouze na krátké časové období, zpravidla na 14 dnů až jeden měsíc. Tím je klientovi poskytnut určitý prostor, který by měl využít zejména k zjištění právního i faktického stavu nemovitosti a případně i zajištění dostatečných finančních prostředků ke koupi nemovitosti. Rezervační smlouva může též obsahovat ustanovení o dni podpisu kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí, popř. jiné smlouvy. Obecně lze říci, že by rezervační smlouva měla obsahovat následující: označení stran; závazek prodávajícího po sjednanou dobu nemovitost neprodat, nezatížit právy třetí osoby, neprovádět úpravy nemovitosti; závazek ze strany realitní kanceláře a prodávajícího nemovitost nenabízet dalším zájemcům, ani s nimi nejednat; lhůtu, po kterou je nemovitost rezervována; povinnost klienta uhradit rezervační poplatek; výši rezervačního poplatku; datum a podpisy stran. Dále je vhodné do smlouvy také zahrnout: důvody odstoupení od smlouvy, popř. i odstupné; podmínky vrácení rezervačního poplatku či jeho části; ustanovení o smluvní pokutě při porušení povinností ze smlouvy; započitatelnost rezervačního poplatku na kupní cenu nemovitosti, atd. Pravděpodobně nejdůležitějšími otázkami, na které je třeba se při uzavírání rezervační smlouvy zaměřit, jsou předmět smlouvy a určení stran smlouvy. Jedním z nejčastějších nedostatků rezervačních smluv je uzavření smlouvy pouze mezi zájemcem o koupi a realitní kanceláří - realitní kancelář nemá možnost sjednat za prodávajícího závazek nemovitost neprodat třetí osobě či ji nezatížit. Takováto rezervační smlouva zavazuje tedy pouze realitní kancelář, nikoli však vlastníka nemovitosti, proto je nezbytně nutné, aby byl stranou rezervační smlouvy i vlastník předmětné nemovitosti.